Linia energetyczna nad działką – co możesz zrobić?

Artykuł sponsorowany

Słup energetyczny stojący pośrodku działki widać od razu i trudno o nim zapomnieć przy podejmowaniu każdej decyzji dotyczącej nieruchomości. Znacznie mniej oczywista jest sytuacja, w której przez działkę przechodzą same przewody, a słup, na którym je zawieszono, znajduje się u sąsiada albo przy drodze. Właściciele takich nieruchomości zwykle zakładają, że skoro przedsiębiorstwo energetyczne nie zajęło im fizycznie ani metra gruntu, nie mają podstaw, by czegokolwiek się od niego domagać. Prawo własności nie kończy się jednak na powierzchni ziemi. Zgodnie z art. 143 Kodeksu cywilnego własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad jego powierzchnią i pod nią, w granicach określonych przez jego społeczno-gospodarcze przeznaczenie. Przewody rozpięte kilkanaście metrów nad działką mieszczą się więc w przestrzeni objętej Twoim prawem własności, a korzysta z niej przedsiębiorstwo przesyłowe.

Co właściwie ogranicza linia energetyczna nad działką?

Wzdłuż linii przebiega pas technologiczny, w którym obowiązują ograniczenia: zakaz stawiania budynków, sadzenia wysokich drzew, czasem także prowadzenia prac ziemnych. Szerokości tego pasa nie ustala żadna ustawa – decydują o niej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz normy techniczne. W praktyce to zwykle 14 metrów przy liniach średniego napięcia, 40 metrów przy 110 kV, 50 metrów przy 220 kV i 70 metrów przy 400 kV.

Wąską działkę budowlaną taki pas potrafi objąć niemal w całości. Dom trzeba przesunąć albo przeprojektować, a czasem odłożyć budowę. Na gruncie rolnym problemem są dojazd maszyn i wysokość sprzętu. Dochodzi do tego obowiązek wpuszczenia ekip operatora przy przeglądach i awariach oraz niższa cena przy sprzedaży, ponieważ obecność przewodów może zniechęcać kupujących ze względu na związane z nimi ograniczenia.

Kiedy masz podstawy, żeby działać?

Sprawa jest warta sprawdzenia, jeżeli:

• nad Twoją działką przebiegają przewody, choćby słup stał poza jej granicami;
• nie podpisywałeś z operatorem żadnej umowy dotyczącej urządzeń przesyłowych;
• nie dostałeś wcześniej zapłaty z tego tytułu;
• w dziale III księgi wieczystej nie ma wpisanej służebności przesyłu;
• linia utrudnia zabudowę lub korzystanie z gruntu albo obniża wartość nieruchomości.

Żaden z tych punktów sam nie przesądza sprawy, ale kilka naraz to już powód, żeby sięgnąć po dokumenty i zająć się uregulowaniem sprawy. Brak wpisu w księdze wieczystej niczego jeszcze nie dowodzi: wpis służebności potwierdza prawo, ale go nie tworzy. Podstawą korzystania z gruntu może być też umowa albo decyzja administracyjna sprzed lat.

Jakie roszczenia wchodzą w grę?

Potocznie mówi się o odszkodowaniu za słupy. W praktyce pod tym określeniem kryją się jednak trzy odrębne roszczenia, zależne od charakteru i skutków korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe, przy czym rzadko zdarza się, aby w jednej sprawie przysługiwały wszystkie trzy jednocześnie.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przysługuje wówczas, gdy przedsiębiorstwo korzystało z niej bez tytułu prawnego (art. 224 i 225 w związku z art. 352 § 2 Kodeksu cywilnego). Dotyczy okresu, który już minął.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu (art. 305¹ i następne Kodeksu cywilnego) dotyczy przyszłości – to zapłata za trwałe obciążenie gruntu. Może być jednorazowe albo płatne okresowo.

Odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości przysługuje wtedy, gdy linia trwale ogranicza sposób korzystania z działki albo wyklucza planowaną zabudowę.

Od należnych kwot mogą przysługiwać odsetki za opóźnienie.

Ile można uzyskać?

Nie ma stawki za metr kwadratowy ani tabeli, z której dałoby się odczytać konkretną kwotę. Wycenę w takiej sytuacji przygotowuje rzeczoznawca majątkowy. Bierze pod uwagę powierzchnię objętą pasem technologicznym, napięcie linii, przeznaczenie działki w planie miejscowym, wpływ urządzeń na możliwość zabudowy oraz położenie nieruchomości.

Rozpiętość kwot jest bardzo duża. Za pojedyncze przyłącze niskiego napięcia na działce rolnej sądy zasądzały kwoty rzędu kilkuset złotych. Przy liniach średniego napięcia to zwykle od kilku do kilkunastu tysięcy złotych, natomiast na działkach budowlanych pod miastem – od kilkudziesięciu tysięcy w górę. Tam, gdzie linia najwyższych napięć przechodzi przez dużą powierzchnię, zdarzają się kwoty rzędu stu tysięcy i więcej. Bywały też sprawy zakończone kwotami przekraczającymi 300 tysięcy złotych, ale to pojedyncze przypadki.

A jeśli operator powoła się na zasiedzenie?

To standardowy argument obrony, zwłaszcza przy urządzeniach postawionych w latach sześćdziesiątych i siedemdziesiątych XX wieku. Przedsiębiorstwo twierdzi wtedy, że przez wieloletnie korzystanie z gruntu nabyło służebność, dlatego też nie musi płacić.

Sam upływ czasu o niczym jeszcze nie decyduje. Liczą się daty, dokumenty, ciągłość korzystania oraz to, czy linia była później przebudowywana.

Osobną kwestią jest wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (sygn. akt P 10/16), dotyczący zasad zasiedzenia służebności przez przedsiębiorstwa przesyłowe i Skarb Państwa. Trybunał zakwestionował możliwość uwzględniania przy obliczaniu okresu potrzebnego do zasiedzenia czasu sprzed 3 sierpnia 2008 r. To właśnie tego dnia do Kodeksu cywilnego wprowadzono przepisy o służebności przesyłu. W praktyce oznacza to, że okres korzystania z nieruchomości przed tą datą nie powinien być zaliczany do czasu prowadzącego do zasiedzenia służebności odpowiadającej treścią służebności przesyłu.

Część firm odszkodowawczych przedstawia ten wyrok jako koniec możliwości zasiedzenia służebności w sprawach dotyczących urządzeń przesyłowych. Orzeczenie nie ma jednak aż tak szerokiego znaczenia. Odnosi się do możliwości uwzględniania okresu sprzed 3 sierpnia 2008 r., nie zaś do samej instytucji zasiedzenia, i nie uchyla przepisów regulujących tę kwestię. Wyrok nie został również dotychczas ogłoszony w Dzienniku Ustaw. W praktyce prowadzi to do rozbieżności w orzecznictwie sądów okręgowych – część z nich uwzględnia stanowisko Trybunału przy rozstrzyganiu spraw, podczas gdy inne wskazują, że z powodu braku publikacji wyrok nie ma jeszcze mocy wiążącej.

Jeżeli zatem przyjąć, że bieg zasiedzenia mógł rozpocząć się najwcześniej 3 sierpnia 2008 r., termin ten upłynąłby w 2028 roku w przypadku dobrej wiary, a w 2038 roku – w przypadku złej wiary. Sama data wybudowania linii nie wystarczy więc do stwierdzenia, że doszło już do zasiedzenia.

Od czego zacząć – krok po kroku

1. Sprawdź dział III księgi wieczystej. Brak wpisu o służebności przesyłu to pierwszy sygnał, że sytuacja nie została uregulowana.
2. Zbierz dokumenty: wypis i wyrys z ewidencji gruntów, mapę ewidencyjną z przebiegiem linii, wypis z planu miejscowego, zdjęcia urządzeń.
3. Wystąp do operatora o dokumenty potwierdzające podstawę korzystania z Twojej działki: umowę, decyzję administracyjną albo dokumentację budowy linii.
4. Zleć analizę, zanim wyślesz pierwsze wezwanie. Od tego, co wynika z dokumentów, zależy, które roszczenie przysługuje w danej sprawie i za jaki okres.
5. Dopiero potem zacznij negocjacje z operatorem, a gdy nie przyniosą efektu, skieruj sprawę do sądu.

Roszczeń związanych z korzystaniem z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe nie można dochodzić bezterminowo. Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego podstawowy termin przedawnienia wynosi sześć lat. Jeżeli jednak roszczenie właściciela jest związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, termin ten wynosi trzy lata.

Spory dotyczą również sposobu liczenia terminu przedawnienia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Operatorzy niekiedy argumentują, że ma ono charakter świadczenia okresowego, a w konsekwencji powinno przedawniać się w krótszym terminie. Kwestia ta bywa przedmiotem sporu między stronami, dlatego z dochodzeniem należności za minione lata nie warto zwlekać. Upływ czasu może bowiem sprawić, że właściciel nie będzie mógł skutecznie dochodzić części przysługującego mu wynagrodzenia.

Jeśli nad Twoją działką przebiega linia energetyczna, najpierw sprawdź stan prawny nieruchomości i urządzeń, a następnie skorzystaj z pomocy Kancelarii Prawnej Rachelski i Wspólnicy – rachelski.pl